گردشکار: وکیل خواهان طی دادخوستی به شرح ذیل مطرح نموده است :

 اینجانب رسول ...... با یک برگ وکالتنامه ملصق به تمبر مالیاتی با وکالت ار آقای //// به استحضار می رسانم:

موکل اینجانب مورخ20/10/1396به موجب قراردادپیوست دادخواست، ملکی را از خوانده محترم به مدت دوسال جهت پخت وپزشیرینی اجاره می نماید؛موکل اینجانب به موجب قراردادمذکور متعهد میشود مبلغ 100میلیون تومان را به عنوان ودیعه و درخصوص پرداخت اجاره بها چک هایی به مبلغ 4 میلیون تومان در سررسیدهای دوماهه تاپایان مدت اجاره تسلیم موجرنمایید همچنین به موجب قرارداد فوق الذکر موکل اینجانب متعهد میشود تعمیرات و باسازی در تأسیسات ملک مورد اجاره نماید و موجر (خوانده محترم) نیزمتعهد گشت نصف مبلغ هزینه کرد را در پایان مدت اجاره یعنی مورخ 20/10/1398به موکل اینجانب مسترد نمایید.مبلغ هزینه کرد مبلغی معادل 40 میلیون تومان می باشد.

مورخ 20/10/1397مامورین اداره بهداشت به ملک استیجاری جهت بازدید رجوع میکنند که بنابرنظر کارشناسی ایشان ملک موصوف از لحاظ ساختاربنا قابلیت استفاده منظور از اجاره را نداشته است.

ماده 483 قانون مدنی اشعار میدارد «اگر درمدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف به نسبت مقدار تلف شده منفسخ میشود......»

فلذابا استناد به مواد یادشده و تلف شدن کلی عین مستاجره از مقام محترم قضایی بدوا درخواست تایید انفساخ قرارداداجاره و به تبع آن استردادمبالغ ودیعه و هزینه کرد و هم چنین مسترد نمودن چک هایی که به جهت پرداخت مال الاجاره در ید موجر می باشد از این مقام عالیقدر راخواستارم

 

 

در پاسخ به لایحه دفاعیه وکیل محترمه خوانده نکات ذیل شایان ذکر می باشد:

در خصوص بندهای 3گانه اول مشعور از سوی وکیل محترمه خوانده محل بحث و مناقشه نمی باشد چرا که عقد اجاره مورد پذیرش موکل اینجانب نیز می باشد.

مطابق ماده 491 قانون مدنی بیان می داردکه اگر منفعتی در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی و کم تر از منفعت معینه می باشد:

وکیل محترمه خوانده در بند 6 متذکر شده اند که شغل و منظور از اجاره عین مستاجره پخت و پز شیرینی می باشد که به لحاظ طرز ساختار ملک مورد اجاره موکل اینجانب دچار ممنوعیت از پخت و پز شیرینی شده است؛که موید این مطلب می باشد که پخت و پز شیرینی طریقیت دارد نه موضوعیت بدین سبب که لازمه انتفاع از ملک مورد اجاره پخت و پز می باشد و هر آنچه که لازمه انتفاع از ملک مورد اجاره پخت و پز باشد امکان انتفاع از ملک فوق الذکر وجود ندارد.و همچنین از اوضاع و احوال عقد اجاره چنین استنباط می شود که موکل اینجانب امکان انتفاع از منفعت معینه و منفعتی که از حیث ضرر کم تر یا مساوی از منفعت معینه باشد نیز فراهم نمی باشد.

در خصوص بندهای 4و5 وکیل محترمه خوانده اذعان داشتند که موکل اینجانب تمام شرایط را پیش از عقد قرارداد اجاره پذیرفته است(به موجب ماده 466قانون مدنی عقد اجاره عبارت است از عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می باشد)عقد اجاره برخلاف عقد بیع،عقدی است که منافع آن تدریج الحصول می باشد به این معناکه انتفاع از منفعت عین مستاجره جز مقتضای ذات عقد اجاره می باشد و از ابتدا تا پایان مدت آن باید مستاجراز آن منتفع گردد.و مستاجر اگر برخلاف مقتضای ذات عقد اجاره قراردادمنعقد نماییدقرارداد بدوا باطل می باشد که در تناقض با بندهای سه گانه اولیه متعرض خود وکیل محترمه می باشد.

در بندهای 7و8 وکیل محترمه خوانده ادعایی مبنی بر اینکه تلف صرفا باید قهری و طبیعی باشد،باید این نکته را خاطر نشان کرد که ویژگی و شاخصه حوادث قهری و طبیعی به علت غیر قابل پیش بینی و دفع بودن آن می باشد و هر حادثه ای دارای چنین ویژگی؛قابلیت این را دارد که عنوان حادثه و اتفاق برآن نماییم و هم چنین قهری و طبیعی بودن حادثه در ماده مذکور موضوعیت ندارد و حادثه میتواند اعم از تلف قهری و یا تلف حکمی باشد.

درخصوص دعوای مطروحه آنچه موجب تلف شدن منفعت گردیده تشخیص نامناسب بودن ساختار ملک از تاریخ 20/10/1397 از سوی ازگان دولتی می باشد که این واقعه خارج از حیطه قدرت طرفین قرارداد و همچنین غیر قابل پیش بینی و دفع بودن آن می باشد. بر فرض هم استدلال وکیل محترمه خوانده در قسمت اخیر بند 7 لایحه تقدیمی یعنی در صورتی که موجر بتواند رفع عیب نمایید به مستاجر ضرر نرسد هم صحیح باشد سوال اینجانب از وکیل محترمه خوانده این است که چرا تاکنون اقدامی در این خصوص انجام نداده اند؟آیا قادر به انجام آن می باشند که انجام نداده اند یا توانایی آن را ندارند؟

در خصوص نظریه مطروحه باید این نکته را در نظر داشت که نظریه مطروحه مدنظر وکیل محترمه خوانده در باب اتلاف می باشد نه تلف

در خصوص بند 10 لایحه تقدیمی وکیل محترمه خوانده بیان می دارم با توجه به توضیحات  وماده 483 قانون مدنی مبنی بر اینکه منفعت عین مستاجره تلف شده است و عقد اجاره نسبت به الباقی مدت اجاره منفسخ گردیده و در نتیجه و به تبع آن خوانده محترم بدون جهت قانونی مبالغ ودیعه و هزینه کرد و هم چنین چک هایی که به جهت پرداخت مال الاجاره در تصاحب دارد فلذا خواستار صدور رای به شرح ستون خواسته را از دادگاه محترم خواستارام.

ریاست محترم شعبه ...........................

با عرض سلام وادب ، احتراماً عطف به پرونده کلاسه ........ مطروحه ، به وکالت از خوانده آقای ... به طرفیت خواهان آقای ؟؟/  به خواسته  تأیید انفساخ قرارداد اجاره مورخ 20/10/1396، جهت تنویرذهن  مقام قضایی محترم و روشن شدن حقیقت ، عرایض ودفاعیات به شرح ذیل تقدیم حضور می گردد:

بدواً معروض می دارد :

موکل اینجانب به عنوان موجر، قرارداد اجاره ای را با مستاجر به موجب سند مالکیت شش دانگ یک باب مغازه ،که مالک آن می باشد از تاریخ 20/10/1396 تا تاریخ  20/10/1398 به مدت دوسال   با مبلغ ودیعه یک میلیارد  ریال و  اجاره ماهیانه به مبلغ  بیست میلیون  ریال منعقد نموده و مبلغ ودیعه و اجاره بها   ماهیانه طی چک  به سررسید های دو ماهه به مبلغ هریک چهل میلیون ریال طبق قرارداد توسط مستاجر پرداخت شده است و در قرارداد اجاره مذکور نیز مبلغ چهار صد میلیون ریال توسط مساجر بابت تاسیسات ودکور ملک استیجاری هزینه شده است  که در پایان قرارداد اجاره نصف مبلغ مذکور می بایست به مستاجرعودت گردد.

با گذشت یک سال از مدت قرارداد اجاره در تاریخ 20/10/1397 مأمور اداره بهداشت به ملک استیجاری مراجعه نمودند وبه دلیل وضعیت بنای ساختمان ، اجازه اشتغال به شغل موضوع اجاره را ندادند و مستاجر به دلیل ایراد اداره بهداشت  تقاضای تایید انفساخ  قرارداد اجاره و استرداد وجه ودیعه و چک های مربوط به ماه های باقیمانده و اخذ مبالغ هزینه کرد را نمودند.لذاحسب اظهارات موکل به شرح ذیل معروض می دارد:

 1-طبق ماده 10 قانون مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنرا منعقد نموده اند درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است .همچنین طبق ماده 219 قانون مدنی :عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه بر رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

2-عقد اجاره عقدی لازم است که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارند مگر در موارد معین.قاعده مندرج در ماده 219 قانون مدنی که به اصالة الزوم مشهور است در همه قراردادها به جز آنچه قانون به جواز آن تصریح کرده است لازم است.

-3-قرارداد اجاره مذکور شرایط صحت معامله که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی به آنها اشاره شده است را دارا می باشد لذا ایرادی از باب صحت قرارداد وارد نمی باشد.

-4 خواهان محترم در هنگام منعقد نمودن اجاره ملک مورد استیجاری موکل را باتمام خصوصیات آن پذیرفته وقرارداد اجاره را امضا و تأیید نمودند و اجاره نامه مذکور به امضای شهود نیز رسیده است.

5-خواهان محترم می بایست قبل از منعقد نمودن قرارداد اجاره تأییده و استعالمات ومجوز های لازم را از مراجع مربوطه از جمله اداره بهداشت و اصناف و شهرداری و غیره دریافت می نمودند که این مهم توسط نامبرده انجام نگردیده است.

6-باتوجه به اینکه شغل خواهان پخت و پز شیرینی می باشد و قرارداد اجاره نیز جهت شغل پخت و پز شیرینی اجاره داده شده است و با توجه به اینکه نامبرده از خصوصیات بنای شیرینی پزی مطلع بوده اند و با علم بر این موضوع قرارداد اجاره را امضا نمودند مضاف براینکه نامبرد با موکل اینجانب طبق قرارداد اجاره مبلغ چهارصد میلیون ریال جهت تاسیسات و غیره ملک استیجاری توافق و هزینه نمودند و مقرر شده است در پایان مدت اجاره نصف مبلغ مذکور عودت گردد.

7- مستاجر به مدت یکسال از ملک استیجاری اینجانب استفاده نموده است و طبق قسمت آخر ماده 478 قانون مدنی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

8-استناد وکیل محترم خواهان به ماده 483 قانون مدنی صحیح نمی باشد زیرا منظور قانونگذار در این ماده از واژه تلف ، تلف قهری وطبیعی مانند سیل،زلزله و ... می باشد و اگر شخص موجر یا شخص ثالثی سبب تلف آن شود اجاره به حال خود باقی است و مستاجر می تواند طبق قواعد اتلاف و تسبیب به کسی که باعث ورود ضرر شده مراجعه نماید و اجرت المثل بگیرد.و نظریه شماره 65647 مورخ 25/09/72 نیز مؤید این مساله می باشد

9-ماده 483 میگوید اگرعین مستاجره در مدت اجاره تلف شود ،منظور ازعبارت « درمدت اجاره  » در اثنای مدت اجاره می باشد و کلمه اثنا در عبارت به قرینه محذوف مانده است ،در حالی عین مستاجره قبل از انعقاد عقد اجاره به همان شکل وجود داشته است.

10-طبق قرارداد اجاره خواهان محترم زمانی مستحق مبلغ ودیعه می باشد که تاریخ قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد حال که هنوز مدت یکسال از قرارداد استیجاری باقی است ودرواقع طلب ودیعه وی سررسید نشده است و نامبرده بر خلاف قرارداد اجاره نسبت به استراداد مبلغ ودیعه اقدام نموده اند.

11-عین مستاجره با اوصاف موجود در اجاره نامه منطبق می باشد ومطابق شرایط و توضیحات و خصوصیات اجاره نامه هیچ شروطی جهت تحقق حق فسخ مستاجر وجود ندارد

با توجه به موارد فوق الذکر تقاضای رسیدگی و صدور رای به رد دعوی خواهان در حق موکل مورد استدعاست.

قسمت دوم لایحه

در پاسخ به لایحه وکیل محترم خواهان معرو ض می دارد:

اولاً:آنچه در قراردادها نقش اساسی و حائزاهمیت دارد قصد و رضای طرفین است و خواهان محترم در هنگام انعقاد قرارداد ملک را مشاهده نموده و با اطلاع از وضعیت عرفی که بر ساختمان های شیرینی پزی حاکم است و با قصد و اراده ای سالم مبادرت به انعقاد قرارداد اجاره نموده است و در نتیجه عدم پذیرش این مساله بنای بسیاری از قراردادها رو به سستی می گراید.

ثانیاٌ:نسبت به بند 9لایحه بنده وکیل محترم خواهان پاسخی ارائه ننموده اند.

ثالثاٌ:در پاسخ به سوال وکیل محترم خواهان مبنی بر قابل رفع نبودن ایراد به استحضار می رسانم که رفع ایرادات جزئی بر عهده مستاجر و ایرادات اساسی باموجر است لذا تقاضای تعیین کارشناس با توجه به نظر کارشناس اداره بهداشت جهت تعیین نوع ایراد مورد استدعاست.

نظریه وکیل:

مطابق با ماده 471 قانون مدنی ، برای صحت اجاره ، باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد .

بنابراین اگر به هر دلیلی عین مستأجره و یا منافع آن از بین برود و یا اینکه قابلیت انتفاع ملک سلب شود ، عقد اجاره منفسخ می شود وقرارداد اجاره از بین می رود .

به عنوان مثال ممکن است ملکی برای تأسیس رستوران اجاره داده شود ، ولی اداره کل محیط کار وزارت بهداشت  اجازه ی استفاده ی ازملک را بعنوان رستوران به مستأجر ندهد . در چنین حالتی قرارداد اجاره منفسخ می شود

حالتی دیگر زمانی است که عقد اجاره منعقد شده باشد و قابلیت انتفاع ملک مورد اجاره به دلیل ایجاد یک عیب به صورت کلی از بین برودو نتوان از آن رفع عیب کرد . در چنین حالتی نیز قرارداد اجاره بر طبق قانون منفسخ می شود . در این موارد ، دادخواست تأیید انفساخقرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین مستأجره و یا منافع ملک مطرح می شود .