هو وکیل*
چهارشنبه های حقوقی
مورخ 29/اردیبهشت/1400
موضوع:پرونده های جاری همکاران
 
سوال از وکیل)مبایعه نامه ای اقاله و توسط طرفین پاره شده است , فروشنده از استرداد ثمن جلوگیری می کند ,خواسته چه چیزی باید باشد ؟
 
پاسخ وکیل: بالاخره ثمن بابت معامله ای پرداخت شده _به استناد ماده 265 دعوای مطالبه وجه مطرح کنید .
 
سوال از وکیل:ملکی در یکی از استان های شمالی بموجب مبایعنامه عادی فروخته شده که جزء محدوده اراضی ملی است, خریدار چه دعوایی می تواند مطرح کند ؟
 
پاسخ وکیل : اگر ملکی جزء اراضی ملی باشد،سندش متعلق به دولت است  و اگر خریدار خریده باشد انتقال مال غیر است .(شکایت کیفری ) _از منظر حقوقی هم ملک مستحق للغیر است و اگر ضمانت اجرا در قرارداد برای مستحق للغیردر آمدن مبیع وجود داشته باشد خسارات و غرامات قابل مطالبه است. ثمن هم به نرخ روز طبق رای وحدت رویه قابل مطالبه است.
 
سوال از وکیل:اگر بخواهیم بابت ابطال معامله ی فضولی طرح دعوا کنیم باید همه ی ایادی را طرف دعوا قرار بدهیم ؟
 
پاسخ وکیل : خواسته ی ابطال بیع فضولی خواسته ی دقیقی نیست ! اعلام بطلان یا بطلان معامله دقیق تر است .
(ابطال جایست که قرارداد صحیحی وجود دارد و شما میخواهید باطلش کنید اما معامله فضولی غیر نافذ است , باید همه ی ایادی را طرف دعوا قرار بدهید .)
 
سوال از وکیل:مالی مستحق للغیر درآمده اگر حکم به قیمت  به نرخ بانک مرکزی صادر شود  36 میلیون می شود که ناچیز است , جهل مشتری و علم فروشنده و زمان کشف فساد چه تاثیری در موضوع دارند ؟
 
پاسخ وکیل : رای وحدت رویه می گوید ثمن به نرخ روز باید پرداخت شود و ثمن به نرخ روز لزوما نرخ بانک مرکزی نیست . در قانون مدنی مبحث ضمان درک ،کلمه غرامات وجود دارد که از فضول قابل مطالبه است , جهل مشتری ,علم فروشنده ,زمان کشف فساد در تعیین غرامات میتواند موثر باشد علاوه بر مطالبه ثمن به نرخ روز بر مبنای رای وحدت رویه  غرامات هم قابل محاسبه است ،و در رویه نیز غالبا دادگاه این مورد را لحاظ می کند.
 
 
سوال از وکیل:اگر در قرارداد پیش فروش نوشته شده باشد یک واحد از طبقه یک تاچهار به انتخاب طرفین, میتوانیم الزام به تنظیم بدهیم؟
 
پاسخ وکیل : مورد معامله بایدمعلوم و معین باشد ( معلوم باشد یعنی مجهول نباشد,معین باشد یعنی مردد نباشد)
معلوم باشد کدام طبقه است و متراژش مشخص باشد(عرفی معلوم باشد.)_اگر شما دادخواست الزام به تنظیم بدهید طرف مقابل میتواند بدلیل مردد بودن مورد معامله دادخواست تقاضای صدور حکم بر بطلان مبایعه نامه بدهد
 
 
سوال از وکیل:تلف حکمی در ابطال قرارداد مصداق دارد یا فقط در فسخ ؟
 
پاسخ وکیل : مرحوم کاتوزیان معتقدند اگر ملکی با سند رسمی منتقل شده باشد این تلف حکمی است و آن خریدار با حسن نیت مالک است و کسی که نسبت به مالش فضولی صورت گرفته میتواند به فضول مراجعه کند و خسارات وقیمت ملک به نرخ روز (مثل یا قیمت )  را دریافت کنداما غالبا رویه این است میپذیرند و سند رسمی را باطل می کنند.
 
سوال از وکیل:دادگاه تا چند ماه قبل از دادخواست مهریه معاملات صوری را بررسی می کند ؟
 
پاسخ وکیل: معامله صوری هر چند سال که بگذرد به شرط اثبات قابل ابطال است.
 
سوال از وکیل :آیا وصیت شفاهی معتبر است ؟
 
پاسخ وکیل : وصیت به ؛ خود نوشت _سری _رسمی تقسیم می شود این سه شیوه معتبر است _وصیت شفاهی را اگر ورثه بپذیرند اعتبار دارد اگر نپذیرند و وارثی بتواند وصیت شفاهی را اثبات کند وصیت معتبر است .
 
سوال از وکیل:شرط احراز مالکیت در اراضی (زمین کشاورزی ) برای انتقال سند رسمی به متصرفین چیست و مستند قانونی چیست؟
 
پاسخ وکیل : مبنا تصرف و ماده 35 قانون مدنی است (سابقه تصرفات مالکانه و سابقه احیاء داشتن زمین)
 
سوال از وکیل:ملکی در اداره پنجم مهریه توقیف شده ،با وجود اینکه تشخیص مستثنیات دین بر عهده ی دادگاه می باشد،خود اداره مزایده نمیگذارد و می گوید جزء مستثنیات است به کجا باید اعتراض کنیم برای ادامه عملیات و مزایده ؟
 
پاسخ وکیل:مرجع ثبتی بدوا ملک را توقیف می کند اگر نسبت به اینکه ملک جزو مسنثنیات دین است ،اعتراض داشته باشید اعتراض خود را به رئیس ثبت ارایه می کنید و تصمیم رئیس ثبت ملاک عمل است. اگر جزء مستثنیات تشخیص دهد اجرا نسبت به ملک ادامه پیدا نمی کنداگر نسبت به تشخیص رئیس ثبت نیز اعتراضی داشته باشید این اعتراض را میتوانید به شورای عالی ثبت ارایه دهید.
 
 
سوال از وکیل:شخصی با نامه شورای محل اقدام به اخذ سند مالکیت به متراژ740متر نموده در حالی که مبایعه نامه ایشان 600متر هست .جهت ابطال سند نسبت به مازاد چه اقدامی میتوان کرد ؟ (ملک هم موروثی است)
 
پاسخ وکیل : ضمن ارایه دادخواست به دادگاه اثبات کنید که مالک مازاد 140 متر هستید و سند اشتباه صادر شده و ابطال سند را نسبت به 140 متر مازاد بخواهید البته قبل از ان می توانید به مرجع ثبتی نیز اعتراض کنید و اصلاح سند را بخواهید اگر نشد به دادگاه مراجعه کنید.
 

سوال از وکیل:طبق ماده 948 قانون مدنی در صورت امتناع وراث از پرداخت قیمت اموال غیر منقول, زن می تواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند , این استیفاء چگونه صورت می گیرد با فروش مال غیر منقول یا تملک آن و خواسته این دعوا چه باید باشد ؟
 
پاسخ وکیل: ماترک غیر منقول متوفی وثیقه ی قانونی زوجه است برای استیفاء یک هشتمش از ماترک,اگر قیمت غیر منقول را پرداخت نکند، زوجه میتواند دادخواست مطالبه ی ثمن اعیانی خودش را بدهید (دادخواست مطالبه یک هشتم) _قبل از اینکه به زن پرداخت شود ملک قابل انتقال نیست , زن بعد از گرفتن رای میتواند از محل فروش مال یک هشتم خودش را بردارد,هفت هشتم مابقی هم به سایر وراث پرداخت می شود . (دعوا مطالبه ثمن اعیانی)(محکومیت خواندگان به پرداخت ثمن اعیانی)
 
سوال از وکیل:اعلان بطلان معامله با درخواست ابطال معامله تفاوتی دارد ؟
 
پاسخ وکیل: صدور حکم بر بطلان یعنی ،معامله ای منعقد نشده چون شرایط اساسی معامله (ماده 190ق.مدنی) وجود نداشته (بعنوان مثال یکی از طرفین اهلیت نداشته می خواهم بطلان قرارداد را رای بگیرم)
 
صدور حکم بر ابطال( بعنوان مثال ورشکسته برخلاف 418ق.تجارت بعد از صدور حکم  ورشکستگی معامله ای  انجام داده,این معامله صحیح است اما طلبکاران (دیان) می توانند ابطال این معامله را بخواهند ).
 
اعلام بطلان ( بعضی قضات می گویند خواسته ی غلطی است چون خواسته باید بطلان باشد نه اعلام بطلان _برای فسخ است که میتوانید حکم فسخ بگیرید یا اعلام فسخ _برای بطلان باید حکم بطلان بگیرید.  
 
اعلان (به معنی آگهی کردن یک موضوعی بعنوان مثال ماده 530 ق.تجارت به بعد در مورد حکم ورشکستگی)
 
سوال از وکیل:موکل من دستگاه ماینر سفارش دادند فروشنده بعد از دریافت ثمن پاسخگو نبودند,راه حل  چیست ؟
 
پاسخ وکیل: اگر ماینری در کار هست دادخواست استرداد ماینر بدهید اگر در کار نیست یا مدارک مثبته مبنی بر خرید ماینر ندارید دادخواست استرداد وجه بدهید .(به استناد م 265مدنی_البته بار اثبات با شماست)
 
سوال از وکیل:اعتراض به رای داور پس از شش ماه از تاریخ ابلاغ رای داور انجام شده ,قاضی بدون در نظر گرفتن فرجه بیست روزه اصرار به ورود به ماهیت دارد ,تکلیف چیست ؟
 
پاسخ وکیل: در بحث ابطال رای داور دادگاه ها مقید به مهلت 20 روزه اعتراض هستند ولی در بحث بطلان رای داور معمولا دادگاه ها مقید به مهلت 20 روزه نیستند . بطلان آنجایی است که رای خلاف قوانین موجد حق است و رای قابل اجرا نیست و دادگاه مقید به مهلت نیست و رای داوری را اجرا نمیکندو دادخواست بطلان رو خارج از مهلت می پذیرند,جایی که رای داور خلاف قوانین موجد حق نیست دادگاه مقید به مهلت 20 روزه است و بحث ابطال مطرح است.در قانون داوری تجاری بین المللی این دو را از هم تفکیک کرده است.
 
سوال از وکیل:شریک شرکت با مسئولیت محدودی که بیشتر از 50 درصد سهم دارد ، ناپدید می شود چطور میشود شرکت را بدون ایشان منحل کرد ؟
 
پاسخ وکیل: باید به دادگاه دادخواست دهید و این موضع را اثبات کنید ,میتوانید حکم غائب مفقود الاثر بگیرید واین موضوع را اثبات کنید و تقاضای انحلال کنید.
 
 
سوال از وکیل:وکالت مدنی تام الاختیار بلاعزل عام و کلی که مدیرعامل موسسه حقوقی از موکل بابت حق الوکاله گرفته چطور میتوان ابطال نمود ؟
 
پاسخ وکیل: راه اول این است که موضوع وکالت را منتفی کنید .(موکل اگر اموالش را بنام کسی بزند موضوع وکالت منتفی میشود.)
راه دوم این است که اگر فریبی ,تدلیسی بوده اعمال کنید یا بگویید جهت نامشروع بوده و بطلان وکالت بلاعزل را بخواهید.
 
سوال از وکیل:آیا ظهر نویسی چک حامل بواسطه شهود قابل اثبات و قبول است ؟
 
پاسخ وکیل: بموجب اصلاحیات جدید قانون صدور چک, چک در وجه حامل نداریم اگر چک مربوط به قبل اصلاحات باشد ظهرنویسی چک حامل یعنی ضمانت چک حامل _ظهرنویسی اینجا معنی ندارد چون چک حامل با قبض و اقباض منتقل میشود.(ظهر نویسی شفاهی هم نداریم).
 
سوال از وکیل:سی سال پیش پدر برای دختر خود شناسنامه نگرفته یکی از دوستان ایشان دختر را به افغانستان برده شناسنامه افغانی گرفته الان بعد از سی سال برگشته  باید اثبات نسب صورت بگیرد ؟
 
پاسخ وکیل: نیاز به ارائه شناسنامه افغانی نیست خود دختر میتواند از ثبت احوال تقاضای صدور شناسنامه کند اگر به مشکلی برخورد میتواند رای بگیرد.
 
سوال از وکیل:اگر دادگاه صحت بیع را تایید کرده و حکم به الزام تنظیم سند رسمی داده ایا میتوان دادخواست  بطلان بیع را بعدا مطرح کرد ؟
 
پاسخ وکیل: بله می شود،(سبب دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رابطه ی بیع فی مابین خوانده بوده )(منطوق حکم اعتبار امر مختومه دارد یعنی خواهان دوباره الزام به تنظیم سند رسمی نمی تواند مطرح کند اما سبب حکم اعتبار امر مختومه ندارد یعنی بطلان مبایعه نامه را میتواند مطرح کند برای اثبات این نظر هم استناد می شود به ماده 426آیین دادرسی مدنی .)
 
سوال از وکیل:شخصی بموجب وکالت از شخص الف با حق فروشی که در وکالتنامه دارد به شخص ج و شخص ج به د می فروشد بعد از معامله فی مابین ب و ج , همسر الف ملک را از بابت مهریه توقیف می کند تحت چه عناوینی باید دادخواست داد؟
 
پاسخ وکیل : خریدار مبایعه نامه میبایست اعتراض ثالث اجرایی کند نسبت به توقیف ملک توسط زوجه ی فروشنده ی اول و رفع توقیف بگیرد .